SCPI : les enseignements des contrôles SPOT de l’AMF
Renforcer la gouvernance, l’information client et la qualité du conseil
La synthèse publiée par l’AMF en octobre 2026 rappelle les responsabilités des distributeurs face à la matérialisation du risque de liquidité des SCPI et précise les bonnes pratiques attendues en matière de gouvernance produit, de communication et de conformité.
Le risque de liquidité des SCPI devient un enjeu concret de distribution
Depuis le second semestre 2023, le marché des SCPI a connu une dégradation marquée. Plusieurs véhicules ont été confrontés à des baisses du prix des parts ou de la valeur de retrait, à une évolution défavorable de certains indicateurs immobiliers, à une hausse du niveau de risque et à un allongement des délais de sortie.
Dans ce contexte, la question de la liquidité ne peut plus être traitée comme un risque général présenté dans la documentation du produit. Elle doit être intégrée dans la gouvernance de l’offre, dans le discours commercial, dans l’évaluation de l’adéquation et dans les contrôles réalisés tout au long de la vie du produit.
Un marché sous tension
La baisse des valeurs et l’allongement des files d’attente de retraits peuvent modifier significativement le profil de risque d’une SCPI.
Une responsabilité partagée
Les sociétés de gestion produisent les informations sur les actifs et la liquidité, mais le distributeur demeure responsable de leur analyse et de leur utilisation dans le conseil.
Une supervision ciblée
L’AMF a examiné la capacité des établissements à transformer les signaux de marché en décisions opérationnelles, documentées et traçables.
Une faible activité commerciale ne dispense pas un distributeur de réexaminer un produit qui reste disponible à la commercialisation. Le maintien en gamme doit pouvoir être justifié au regard du marché cible et de la protection des investisseurs.
Une approche dynamique fondée sur des indicateurs objectifs
Le référencement initial et les revues périodiques ne suffisent pas lorsque des événements significatifs affectent les caractéristiques d’une SCPI. L’AMF attend la mise en place d’une gouvernance capable de réagir rapidement à la dégradation des conditions de marché.
Définir des signaux d’alerte
Suivre notamment le prix de part, la valeur de reconstitution, le SRI, la collecte, les retraits en attente et le fonds de remboursement.
Organiser une revue ad hoc
Déclencher une analyse spécifique lorsqu’un événement important survient, sans attendre la prochaine revue annuelle.
Associer les fonctions clés
Réunir les métiers, les risques, la conformité, le juridique et les équipes commerciales autour des décisions de suivi de l’offre.
Documenter les décisions
Conserver les analyses, les arbitrages, les mesures de restriction et les conditions de reprise éventuelle de la commercialisation.
Réexaminer le marché cible
Vérifier si les caractéristiques, objectifs et besoins du marché cible restent compatibles avec l’évolution du produit.
Adapter la stratégie de distribution
Envisager une suspension, un déréférencement, un retrait des gammes visibles ou des restrictions supplémentaires selon la situation.
Une baisse généralisée des souscriptions
La synthèse de l’AMF fait état d’une diminution moyenne de 68 % des souscriptions en volume et de 78 % en valeur au sein du panel.
Cette baisse ne suffit toutefois pas à justifier le maintien d’un dispositif inchangé. Tant qu’une SCPI reste proposée à un client, le distributeur doit pouvoir démontrer que la recommandation est compatible avec le marché cible, la situation du client et les conditions de liquidité observées.
Dire qu’une SCPI est peu liquide ne suffit plus
L’information communiquée au client doit lui permettre de comprendre les conséquences concrètes d’une sortie dans le contexte propre à la SCPI recommandée. La simple mention d’un risque de liquidité, sans explication opérationnelle, peut être insuffisante lorsque ce risque s’est matérialisé.
Les conditions de sortie
Présenter l’existence éventuelle d’une contrepartie, les délais de retrait, les possibilités d’exécution partielle ou retardée et les contraintes applicables à la revente.
La valorisation
Expliquer les conséquences possibles d’une baisse du prix de part ou de la valeur de retrait, ainsi que l’écart éventuel avec la valeur de reconstitution.
Le fonds de remboursement
Décrire son fonctionnement et rappeler qu’il ne garantit pas nécessairement une liquidité immédiate ou une sortie au prix attendu par l’investisseur.
Les documents élaborés par la société de gestion doivent être revus et actualisés par le distributeur. La responsabilité du producteur sur le contenu initial des supports n’exonère pas le distributeur de ses propres obligations en matière d’information claire, exacte et non trompeuse.
Le rapport d’adéquation doit être personnalisé et contextualisé
Le rapport d’adéquation constitue le support central permettant au client de comprendre la recommandation qui lui est adressée. Il doit expliquer pourquoi la SCPI demeure adaptée au regard de sa situation, y compris lorsque le marché ou les caractéristiques du produit ont évolué.
Horizon d’investissement
Relier la durée recommandée aux objectifs du client et aux délais potentiels de sortie.
Connaissances et expérience
Vérifier que le client comprend les mécanismes propres aux SCPI et les risques associés.
Capacité à subir des pertes
Apprécier les conséquences d’une baisse de valeur ou de revenus sur la situation financière.
Concentration du portefeuille
Contrôler l’exposition globale du client à l’immobilier et aux actifs risqués.
Caractéristiques de la SCPI
Prendre en compte les indicateurs et les difficultés propres au produit recommandé.
Financement à crédit
Expliciter le risque de devoir rembourser l’emprunt malgré une baisse de valeur ou un retard de sortie des parts.
Le client fournit les informations nécessaires à l’évaluation, mais la responsabilité de déterminer l’adéquation du produit recommandé incombe au prestataire. Les documents remis doivent éviter toute ambiguïté sur ce point.
Renforcer la sensibilisation du réseau, la documentation et la transmission d’informations
Les conseillers constituent un maillon essentiel de la chaîne d’information. Ils doivent disposer d’outils pédagogiques et de consignes opérationnelles leur permettant d’expliquer les tensions de liquidité et leurs conséquences pour les clients.
FAQ et éléments de langage
Formaliser les réponses attendues sur les retraits, la valorisation, les délais et les fonds de remboursement.
Formation du réseau
Organiser des formations, notes de marché ou webconférences lors des évolutions significatives.
Information des clients investis
Prévoir des communications régulières ou exceptionnelles lorsqu’un événement important affecte la SCPI détenue.
Cohérence documentaire
Vérifier que l’information transmise au réseau se retrouve dans les supports et dans la motivation du conseil adressés au client.
Passer d’une conformité documentaire à une conformité opérationnelle
La fonction de vérification de la conformité doit être impliquée dans l’ensemble du dispositif, notamment lorsque de nouveaux risques apparaissent ou que des risques déjà identifiés s’aggravent.
Participer aux instances de suivi des SCPI
Accéder aux informations utiles et contribuer aux décisions de référencement, de restriction, de suspension ou de déréférencement.
Revoir les supports utilisés par le réseau
Identifier les documents obsolètes, déséquilibrés ou insuffisamment actualisés, y compris lorsqu’ils ont été élaborés par un producteur.
Tester la qualité réelle du conseil
Vérifier la personnalisation de la motivation, la prise en compte du contexte de marché, le traitement du crédit et le respect des restrictions de distribution.
Exploiter les signaux faibles
Analyser les incompréhensions liées à la liquidité, aux délais de sortie, à la valorisation ou au rendement, y compris lorsqu’elles ne sont pas formalisées comme des réclamations.
Cinq questions à intégrer dans le dispositif de distribution
La synthèse de l’AMF peut être traduite en une grille opérationnelle destinée aux distributeurs, aux fonctions conformité et aux équipes responsables de la gouvernance des produits.
Surveiller
Quels indicateurs permettent de détecter une dégradation significative du produit ou du marché ?
Décider
Quelles mesures doivent être prises lorsqu’un seuil d’alerte est atteint ?
Informer
Les supports expliquent-ils concrètement les conditions de sortie et les risques actuels ?
Conseiller
La déclaration d’adéquation est-elle personnalisée et cohérente avec la SCPI recommandée ?
Contrôler
L’établissement peut-il prouver les diligences réalisées et les versions des supports utilisés ?
La synthèse des contrôles SPOT publiée par l’AMF
Cet article s’appuie sur la synthèse publiée par l’Autorité des marchés financiers en octobre 2026. Le document présente le périmètre de la campagne, les constats réalisés auprès des quatre PSI contrôlés et les bonnes et mauvaises pratiques identifiées en matière de communication client concernant les SCPI.
Consulter la publication originale de l’AMFLes contrôles SPOT consacrés aux communications relatives aux SCPI confirment l’importance d’une approche globale de la protection des investisseurs. Gouvernance produit, documentation, formation du réseau, évaluation de l’adéquation et contrôle interne doivent fonctionner de manière cohérente.
Dans un environnement où le risque de liquidité peut se matérialiser rapidement, le distributeur doit être en mesure de démontrer que les informations détenues sur le produit ont été analysées, communiquées et intégrées dans la décision de conseil. La conformité ne se limite donc plus à la remise de documents réglementaires. Elle repose sur une information actualisée, équilibrée, traçable et réellement comprise par le client.
